Cámaras de Seguridad para Comunidad de Vecinos: Normativa 2026

¿Qué normativa deben cumplir las cámaras de seguridad para comunidad de vecinos? La instalación de cámaras en portales, garajes, accesos y otras zonas comunes puede mejorar la seguridad del edificio, pero también implica cumplir determinados requisitos. En esta guía de 2026 repasamos qué debes tener en cuenta antes de instalar un sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios.

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¿Qué mayoría se necesita para instalar cámaras en una comunidad de vecinos?

Este es uno de los primeros puntos que debe aclararse antes de comprar ningún equipo. La mayoría necesaria depende de la normativa de propiedad horizontal que resulte aplicable.

En la mayor parte de España

En las comunidades sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la instalación de un sistema de videovigilancia en zonas comunes se ha vinculado al régimen del artículo 17.3, que exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de las tres quintas partes de las cuotas de participación.

El Tribunal Supremo confirmó esta base en su Sentencia 1399/2024, de 23 de octubre (Sala de lo Civil, ponente Rafael Sarazá Jimena, recurso 7493/2023), relativa precisamente a un sistema de cámaras instalado por una comunidad de propietarios en Madrid. En ese caso, una vecina había demandado la retirada de las cámaras alegando que vulneraban su intimidad; el Tribunal Supremo desestimó su demanda y consideró que la instalación podía estar legitimada porque existía un acuerdo de junta válido, adoptado con la mayoría de tres quintas partes, y la medida resultaba proporcionada al haberse producido previamente un acto vandálico en el edificio.

En Cataluña

En Cataluña se aplica el Código Civil de Cataluña. Su artículo 553-25 contempla la mayoría simple para determinados acuerdos relacionados con la seguridad del inmueble.

Por tanto, cuando la instalación de cámaras se encuadra como una innovación exigible para la seguridad del inmueble, el acuerdo puede adoptarse por mayoría simple de los propietarios que participan en la votación, siempre que representen también la mayoría simple de las cuotas de participación.

Por eso es importante no aplicar automáticamente la regla de 3/5 a todas las comunidades de España: Cataluña tiene su propio régimen de propiedad horizontal.

¿Qué ocurre con los propietarios que no acuden a la junta?

En las comunidades sometidas a la LPH estatal, la ley establece reglas específicas para el cómputo de determinados acuerdos: los propietarios ausentes pueden computar como votos favorables si, una vez notificados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia al secretario de la comunidad dentro del plazo legal de 30 días naturales.

Este mecanismo no debe trasladarse automáticamente al régimen catalán, que tiene sus propias reglas de adopción de acuerdos.

Consejo práctico: antes de votar, conviene que el acuerdo quede claramente incluido en el orden del día y que el acta recoja la instalación, el número de cámaras y, cuando sea posible, las zonas que cubrirá cada una. La AEPD recomienda precisamente documentar las características del sistema y el espacio captado.

¿Qué zonas puede grabar una cámara de una comunidad de vecinos?

Las cámaras comunitarias deben limitarse a las zonas comunes que justifican la instalación. La AEPD indica que no pueden captar la vía pública, salvo una franja mínima de los accesos cuando resulte imprescindible, ni terrenos, viviendas colindantes u otros espacios ajenos.

Entre las zonas que pueden ser objeto de videovigilancia, dependiendo de la finalidad y configuración del sistema, encontramos:

• Portal y entrada del edificio.
• Pasillos y rellanos.
• Ascensores.
• Garajes comunitarios.
• Jardines y zonas exteriores comunes.
• Accesos al edificio.
• Otras zonas comunes cuya vigilancia esté justificada.

El objetivo no es grabar todo lo que sucede alrededor del edificio, sino captar únicamente aquello que sea necesario para la finalidad de seguridad.

¿Se puede grabar la calle?

No de forma general.

La captación de la vía pública con fines de seguridad está reservada a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. Una cámara privada puede captar únicamente la parte de la vía pública que resulte imprescindible o que sea imposible evitar por la ubicación del dispositivo.

Por ejemplo, si una cámara colocada sobre la puerta del portal necesita captar una pequeña parte de la acera para controlar el acceso, puede existir una captación limitada que resulte inevitable. Lo que no estaría justificado es utilizar una cámara comunitaria para vigilar de forma general quién pasa por la calle.

Requisitos de protección de datos para las cámaras de seguridad en una comunidad

El acuerdo de la junta es solo una parte del proceso. Cuando las cámaras captan imágenes de personas identificadas o identificables, existe un tratamiento de datos personales y la comunidad debe cumplir la normativa de protección de datos. La AEPD establece varios requisitos importantes.

1. Colocar un cartel de videovigilancia. Debe existir información visible antes de acceder a las zonas vigiladas. El cartel debe indicar, entre otros aspectos, que existe videovigilancia, quién es el responsable del tratamiento y cómo pueden ejercerse los derechos correspondientes. La AEPD utiliza un sistema de información por capas: el cartel proporciona la información básica y el resto de información debe quedar disponible por un medio accesible.

2. Limitar el número y el campo de visión de las cámaras. No se trata de instalar tantas cámaras como sea posible. El principio de minimización exige que el número de cámaras y su configuración sean adecuados para conseguir la finalidad perseguida. La AEPD señala incluso que características como el zoom pueden aumentar el alcance de la captación y afectar a este principio. Por eso, antes de instalar una cámara conviene comprobar exactamente qué aparece en su campo de visión.

3. No enfocar viviendas o espacios ajenos. Las cámaras no deben utilizarse para observar ventanas, terrazas o interiores de viviendas particulares ni para controlar terrenos pertenecientes a terceros. Este punto también fue central en la STS 1399/2024: el Tribunal Supremo recordó expresamente que las cámaras comunitarias no pueden grabar el interior de las viviendas ni captar la vía pública más allá de lo imprescindible para proteger el acceso al edificio, y que la afectación a la intimidad debe ser en todo caso proporcionada.

4. Controlar quién puede acceder a las grabaciones. Las imágenes no deberían estar disponibles para todos los vecinos. La AEPD señala que el acceso debe quedar restringido a las personas designadas por la comunidad. Si el sistema permite acceder a las imágenes mediante Internet, deben utilizarse mecanismos de autenticación adecuados, como usuario y contraseña.

5. Mantener un Registro de Actividades de Tratamiento. Con el RGPD ya no existe la antigua obligación de inscribir un fichero de videovigilancia en la AEPD. Eso no significa que la comunidad pueda olvidarse de la documentación: debe mantener su correspondiente Registro de Actividades de Tratamiento (RAT) cuando proceda y establecer las medidas de seguridad necesarias.

6. ¿Cuánto tiempo pueden conservarse las grabaciones? Como regla general, las imágenes de videovigilancia pueden conservarse durante un máximo de un mes. Transcurrido ese plazo deben eliminarse, salvo que deban conservarse para acreditar hechos que puedan ser constitutivos de una infracción o delito y ponerse a disposición de la autoridad competente. Por eso, configurar una cámara para almacenar grabaciones indefinidamente no es una buena práctica: el sistema debe estar configurado teniendo en cuenta el plazo de conservación aplicable.

¿Qué pasa si un vecino no está de acuerdo con las cámaras?

Un propietario puede votar en contra de la instalación. Sin embargo, su voto negativo no supone por sí solo un derecho de veto si la junta adopta válidamente el acuerdo con la mayoría que corresponda.

La situación cambia si, además del desacuerdo con la instalación, existe un problema concreto relacionado con la privacidad. Por ejemplo, una cámara puede haber sido aprobada por la comunidad y, aun así, estar mal orientada o captar espacios que no debería.

La STS 1399/2024 es interesante precisamente por esta cuestión: el Tribunal Supremo consideró legítima la instalación analizada porque existía un acuerdo de junta válido y la medida resultaba proporcionada para la finalidad de seguridad (había habido un acto vandálico previo en el edificio), pero la sentencia también deja claro que la videovigilancia afecta a la intimidad y debe configurarse con las garantías adecuadas, sin poder captar el interior de las viviendas.

Por tanto, hay que diferenciar dos cuestiones:

• La comunidad puede aprobar la instalación con la mayoría correspondiente.
• La instalación concreta debe respetar igualmente la privacidad y la normativa de protección de datos, con independencia del acuerdo.

¿Puede un vecino instalar su propia cámara apuntando a la puerta de su vivienda?

Este supuesto es diferente al de un sistema comunitario.

Una cámara instalada por un propietario en su puerta puede afectar a un rellano, pasillo u otra zona común, por lo que no basta con decir que la cámara está colocada en su propia vivienda.

La AEPD ha analizado casos en los que una cámara particular instalada sobre una puerta captaba de forma desproporcionada zonas comunes. También ha considerado que la instalación de una cámara en un rellano comunitario requiere autorización de la comunidad cuando afecta a zonas comunes.

Por ello, si un propietario quiere instalar una cámara en su puerta, lo prudente es limitar al máximo el campo de visión y consultar previamente la situación concreta con la comunidad y, cuando exista tratamiento de datos personales, con un profesional especializado.

Un simple ajuste del ángulo de la cámara puede marcar una diferencia importante: no es lo mismo controlar el umbral de la propia puerta que grabar sistemáticamente el paso de todos los vecinos por el rellano.

Errores frecuentes al instalar cámaras en una comunidad

La mayoría de problemas no aparecen porque una comunidad quiera mejorar su seguridad, sino porque la instalación se realiza sin planificar correctamente sus límites. Estos son algunos de los errores más habituales:

Instalar las cámaras sin acuerdo de la junta. La AEPD establece que, para instalar videocámaras en una comunidad de propietarios, debe existir previamente un acuerdo de la Junta de Propietarios.

Grabar demasiada vía pública. La cámara debe limitarse a la zona necesaria para cumplir su finalidad. Una orientación incorrecta puede hacer que se capte mucha más calle de la necesaria.

Enfocar ventanas o viviendas. El sistema debe configurarse para evitar captar espacios privados ajenos y reducir al mínimo la afectación sobre la intimidad de los residentes.

Dejar las grabaciones al alcance de cualquier vecino. El acceso debe quedar restringido a las personas autorizadas por la comunidad.

No colocar correctamente la información de videovigilancia. El cartel debe estar visible antes de acceder a las zonas vigiladas y proporcionar la información básica exigida por la normativa.

Instalar el sistema y olvidarse de su configuración. No basta con que la cámara funcione técnicamente. Hay que revisar el campo de visión, los usuarios con acceso, las contraseñas, el almacenamiento y el plazo de conservación de las imágenes.

Preguntas frecuentes

¿Qué mayoría se necesita para instalar cámaras en una comunidad de vecinos? En las comunidades sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, la instalación se ha vinculado al artículo 17.3, que exige tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación. El Tribunal Supremo aplicó este régimen en su sentencia 1399/2024. En Cataluña existe un régimen propio y el artículo 553-25 del Código Civil catalán contempla la mayoría simple para determinados acuerdos relacionados con la seguridad del inmueble.

¿Puede el presidente de la comunidad decidir instalar cámaras sin convocar una junta? No debe plantearse como una decisión unilateral del presidente. La AEPD indica que la instalación de videocámaras en una comunidad requiere previamente un acuerdo de la Junta de Propietarios.

¿Qué zonas puede grabar una cámara comunitaria? Puede grabar zonas comunes cuando la instalación esté justificada, como accesos, portales, pasillos, garajes o jardines. No debe captar viviendas o terrenos colindantes ni más vía pública de la imprescindible.

¿Es obligatorio colocar un cartel de videovigilancia? Sí. La AEPD establece que debe proporcionarse información visible antes de acceder a la zona videovigilada, incluyendo la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y la posibilidad de ejercer los derechos correspondientes.

¿Cuánto tiempo se pueden guardar las grabaciones? Como regla general, el plazo máximo es de un mes. Existen excepciones cuando las imágenes deben conservarse para acreditar determinados hechos y ponerse a disposición de la autoridad competente.

¿Puedo instalar mi propia cámara en el rellano para vigilar mi puerta? No basta con que la cámara esté instalada en tu puerta. Si capta zonas comunes o a otros vecinos, puede existir un tratamiento de datos y problemas de proporcionalidad. La AEPD ha intervenido en casos de cámaras particulares que captaban de forma desproporcionada zonas comunes.

¿Puede un vecino acceder a las grabaciones? No por el mero hecho de ser propietario. El acceso debe quedar restringido a las personas designadas por la comunidad y protegido mediante medidas de autenticación cuando proceda.

¿Hay que registrar las cámaras en la AEPD? No existe la antigua obligación de inscribir un fichero de videovigilancia en la AEPD. Con el RGPD, la comunidad debe gestionar el tratamiento conforme a la normativa y mantener la documentación correspondiente, incluido el Registro de Actividades de Tratamiento cuando proceda.

Conclusión

Instalar cámaras de seguridad para comunidad de vecinos no consiste simplemente en elegir una cámara y colocarla en el portal. Antes de hacerlo hay que comprobar qué mayoría necesita la comunidad, qué zonas se van a vigilar, cómo se configurarán las cámaras y cómo se protegerán las grabaciones.

En la mayor parte de España, la instalación en comunidades sometidas a la LPH se ha vinculado al régimen de las tres quintas partes del artículo 17.3, mientras que Cataluña cuenta con su propio régimen de propiedad horizontal. Además, la AEPD exige respetar principios como la minimización, limitar la captación a las zonas necesarias, informar mediante carteles y restringir el acceso a las imágenes.

La mejor forma de evitar problemas es planificar el sistema antes de instalarlo: dejar constancia del acuerdo en el acta, definir qué cámaras se colocarán y qué espacio captará cada una, configurar correctamente sus ángulos, limitar el acceso a las grabaciones y establecer un sistema de conservación y borrado adecuado.

Importante: la normativa puede depender de las circunstancias concretas de la comunidad y del régimen de propiedad horizontal aplicable. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico profesional.